●张 改 张 宇
一、造成城市住房空置率过高的原因空置房，是指长期无人居住的房屋，一般6 个月以上无人居住的房屋，可以认定为空置房。我国城市住房屋空置率有多高，很难得出准确数据，保守估计，我国城市住房空置率在20%以上，造成住房空置率过高的原因之一，是房产炒作投资以房价涨价升值为主要目的，而不是为了自住或者出租，当房屋租金过低或者出租难时，宁愿房产空置。另外有的业主担心住房出租损坏装修，使房产陈旧，造成房产贬值，或者出售时因租户退房不及时影响销售而不愿意出租。造成城市房产空置率过高的原因之二，是房地产开发商或者房地产中介捂盘惜售，操纵房地产市场，坐等房地产涨价，导致房产长期空置。造成房产空置率过高的原因之三，是县城和乡镇这些地方买房者一般是外出打工的农民工，买房的主要目的是结婚、养老、或者孩子上学，由于这些地方就业困难，农民工买了房子后一般就继续外出打工，县城和乡镇的房子难以出租或者租金很低，导致房产空置。
二、城市房地产空置率过高的解决措施1.减少房地产土地供应。现在我国很多落后地区县城和建制镇，由于当地工业不发达，地方政府缺少税收来源，卖地收入是地方财政的主要收入，政府对房地产开发建设具有极大的热情，招商引资最喜欢房地产行业，各种政策优惠税收优惠纷纷推出，利益的驱动使地产商也纷纷进入县城和靠近城市的乡镇开发建设。近年来房价也是一路上涨，房地产商赚得盆满钵满，导致各地的房地产开发盲目扩张，很多县城和建制镇靠近城区的基本农田和耕地被大量征用或者占用，城镇像摊大饼一样急速扩张，工地一个接着一个，到处脚手架林立，工地上热火朝天，县城和乡镇一栋栋高楼拔地而起，成片开发建设的住宅小区光鲜亮丽。近几年，我们国家的城镇化建设空前加速，这也带来很多问题和隐患。我国中西部县城和建制镇房产空置率已经非常高，如果不采取有效措施，这些地方的房地产泡沫会很快破裂。现在很多落后地区地方政府采取很多政策手段来推进城镇化建设，让学校集中到城镇，让医疗资源集中到城镇，迫使农民不得不进城居住生活，城镇化建设占用大量耕地，基本农田存在上山和旱地化倾向，基本农田的劣质化，导致农民种田成本更高，加上现在农业本来收益较低，农民种粮积极性更是大幅度降低，长期下去，我国很难保证国家粮食安全，粮食危机难以避免。国家必须实行更加严格的耕地保护政策，保证我们的饭碗能够端在自己的手里。对盲目进行房地产开发建设的县城和建制镇，必须采取措施，合理规划，精确计算，保证房地产土地供应符合当地常住人口需求，防止出现房地产建的太多，导致房产大量空置。对住房空置率超过20%以上的城市和地区，必须减少房地产土地供应，减少新建住房供应量，促使库存房产上市销售。对住房空置率超过40%以上的地区，必须停止住宅土地供应，采取有效措施降低房地产库存。对卖地收入减少导致的财政收入减少，可以通过征收房产税进行替代。房产税的征收有利于空置房减少，有利于地方经济健康可持续发展。
2.用征收房产空置税的税收手段减少住房空置率。我们国家这些年房地产市场的野蛮生长，导致社会贫富悬殊急剧扩大，很多年轻人买不起房，蜗居在地下室或者城中村，而有些炒房者几套、甚至几十套房产空置，房产空置不但浪费社会资源，还引发广大群众对社会的不满，房产之所以会大量空置，主要原因房产持有成本太低。建议国家在全国范围内开征房产空置税，对房产空置者征收高额税收，促使房产合理有效利用。对不自行居住又不出租的房屋，规定房产空置半年以上必须征收房产空置税，按房产账面价值征收1%～2%的年房产空置税，这对有效减少房产空置，防范开发商和中介炒房者捂盘惜售和操纵房产市场价格具有积极重要作用；这对解决年轻人的居住需求，加大居住房源供应，促进社会和谐发展，促进社会共同富裕具有一定作用。
3.用政策手段减少住房空置率。我国东部沿海某地级城市经济技术开发区，有“德信东宸里”“德信东望里”“红星天铂”等数十个在建和建成楼盘，建成楼盘销售状况一般，一到夜晚，建成的很多楼盘一片漆黑，房屋空置率很高。当地政府为了减少房产空置率，降低房产库存，推出一系列购房优惠政策，规定高层次人才、技工、大学本科以上学历员工买房政府给予一定补贴，这项政策非常好，当地既能吸引人才和留住人才，又有利于房产去库存。
三、农村住房空置率过高的原因现在由于种植粮食收益太低，粮贱如水，大部分农民靠种植粮食已经无法维持基本生活，许多青壮年农民只得背井离乡去外地打工维持生活。这其中有30%的农民家庭拖家带口外出打工，导致房屋常年空置，还有50%左右的家庭老人和小孩或者女人和小孩在当地生活，这部分家庭有很多老人或者妇女在城镇上租房照顾孩子上学，该家庭的主要劳动力常年在外地打工，现在农村真正不出去打工以务农为生的农民家庭不到20%。农村住房空置率非常高，笔者的老家是大别山区的一个500 多人的自然村，根据笔者的统计，我们这个自然村常年在老家生活的村民不超过70 人。我们行政村总共2000多人，现在常年在家生活的不到300 人，20 世纪90 年代村小学学生有200 多人，可现在上学孩子才5 人加两个老师。回到家乡看到一栋栋高楼耸立，但大门紧锁，残垣断壁与高楼大厦掩映，很多庭院杂草丛生，曾经热闹的山村变得冷冷清清。现在农村住房很多建得很漂亮，由于农民工大多从事建筑行业，现在农村住房建筑质量也很好，很多住房建筑质量明显高于商品房，二层三层的小别墅在我们村很多。现在我们村每户住房面积最少在200 平米以上，大部分家庭有100 平方米以上的庭院，但平时这些住房60%以上长期空置。这是一笔巨大的浪费。
四、农村住房空置率过高的解决措施建议国家鼓励城乡居民双向流动，如果城市和农村居民不能够双向流动，现阶段下农村青壮年农民为了生存，为了孩子教育，为了更便捷的医疗，还要继续到城市谋生，还要继续向城市转移，还要继续去城市买房居住。农村常住人口也会越来越少，农村没有人口，只能是越来越萧条，土地荒芜也就越来越严重。现在中西部很多农村，除了老弱病残，青壮年农民平时在农村居住生活的人很少，国家乡村振兴政策都无法发挥效果。国家应该制定政策让有追求“采菊东篱下，悠然见南山”生活的城镇居民能够无障碍地去农村生活，国家为了保护农民利益，规定城镇居民不得购买农村宅基地建房，不得购买农村住房，但是可以鼓励城镇居民去农村长租农民住房养老，城镇居民可以采用长租的方式租用农民和农村集体土地建设的房屋，制定相关法规保障城镇居民租住的合法权益，现在长租有效期限是20 年，可以修改相关法规，最好将长租期限延长至30 年，甚至40 年，如果农村住房能够长租40 年，那么同在城镇购买商业用地建设的公寓使用年限相同。农村和城市只有双向流动才有活力，农村只有有人才能够振兴。农村振兴现在主要缺人，其次缺少资本。国家应该鼓励城镇市民下乡，鼓励资本下乡，参与乡村振兴，城市市民有积蓄有退休金，能够很好地在乡村生存，城市市民文化水平较高，能够带动和发展乡村经济建设及文化建设，城市市民的环保意识高于农民，能够促进乡村生态文明建设，可以成为乡村建设的重要力量。国家应该改革我们国家的户籍制度，全面推行居住证制度，让城市居民长期生活在农村的人有参与农村政治生活的权利，让有能力的城市居民能够有资格竞选村干部，让对乡村建设捐款捐物作出贡献的市民能够担任荣誉村干部，鼓励有财力的城市居民积极投入古民居保护，让有实力的城市居民有条件参与农村旅游资源开发，采取有效措施盘活农村生产要素，这样乡村振兴才有可能实现。现阶段，乡村振兴建设美丽乡村，单纯依靠本地农民，道路曲折漫长，国家必须防范打着乡村振兴的旗号进行大规模房地产开发的资本运作，国家乡村振兴的指导思想应该是城乡融合、资源节约、环境宜居、生态改善。必须按照习近平总书记的“两山”理论进行乡村开发建设。国家必须重视粮食安全，实现地方政府一把手粮食安全负责制，加大粮食生产，发展有机农业和生态农业，重视生态保护，重视农村法制建设，重视农村经济建设，盘活农村住房，让农民有一份稳定收入，给予一定生活保障，从而让农民能够安心农业，扩大粮食生产，保障国家粮食安全。
五、结语住房空置率过高，造成社会资源严重浪费，不利于我国社会主义经济建设，住房空置率过高问题的解决，是一项利国利民的重要举措，是提供更多房源、是构建和谐社会、促进社会公平、减少资源浪费的有效途径。
