摘 要：随着中国经济的持续增长和城镇化进程的加速推进，商业地产市场迎来了前所未有的发展机遇。持续增长的产业经济需求、创新经济需求以及广阔的消费需求为商业地产的蓬勃发展营造了有利环境。在此背景下，房地产投资信托基金（REITs）作为一种新型的金融工具备受市场关注。本文通过探讨以办公类商业地产REITs在中国市场的实践案例及落地策略，分析其在中国发展的可行性和挑战，重点聚焦以办公类产业园为主的产品，并针对性地提出相应的落地策略建议，以供参考。
关键词：房地产投资信托基金；商业地产；办公产业园；REITs；市场机遇
中图分类号：F830.91 文献标识码：A 文章编号：2096-0298（2025）04（b）--04
房地产投资信托基金（REITs）作为一种集合投资工具，通过发行股份或单位，汇集投资者的资金，用于投资能够产生稳定现金流的商业地产项目。REITs不仅为更多投资者提供了进入商业地产市场的机会，还为商业地产项目提供了新的融资渠道。REITs是经营性不动产上市的最佳渠道，也在一定程度上解决了企业资产结构优化、融资再发展的长期核心诉求。随着中国金融市场的逐步开放和监管政策的完善，商业地产REITs在中国市场的发展前景备受期待。
1 中国REITs市场概述
1.1 近年中国REITs市场的发展历程
过去十年，中国REITs市场的发展已从起步逐步走向成熟。2002年相关研究启动，2005年越秀REITs在香港上市，标志着市场进入加速发展阶段。2014年，首个类REITs产品中信启航获准发行，开启了类REITs时代。2019年，中国证监会和国家发展改革委发布通知，正式推动基础设施REITs试点，中国REITs市场进入新阶段。2020年，新冠疫情虽冲击全球经济，却也促进了中国REITs市场的快速发展。同年，中国首单基础设施公募REITs产品——“华夏越秀高速REIT”成功上市，为市场注入了信心。2021年，中国REITs市场迎来了快速发展，全年共有9单基础设施REITs产品成功发行，募集资金超过300亿元人民币，覆盖高速公路、仓储物流、环保等多个领域。政策推动和市场实践丰富了中国资本市场的投资工具，为商业地产尤其是写字楼市场开辟了新的融资和投资途径。中国REITs市场经过初期探索，正逐渐展现其在商业地产领域的潜力。
1.2 相关政策对REITs市场的影响分析
近年来，中国政府高度重视REITs市场，并推出多项政策促进其健康发展。这些政策为REITs的成立和运作提供了清晰的法律和监管支持，同时通过税收优惠和简化审批流程降低了其运营成本，增强了市场竞争力。
政策规范了REITs市场，设定了设立条件、投资范围和信息披露要求，确保了市场透明性和公平性，保护了投资者权益，增强了市场信心，促进了市场的稳定发展。税收优惠和费用减免降低了运营成本，提高了盈利能力，吸引了更多投资者，扩大了市场规模，提升了市场活跃度[1]。政策还鼓励REITs创新产品设计和投资策略，满足投资者多样化需求，支持与其他金融工具结合，拓展融资渠道和应用领域。这些政策对REITs市场产生了深远影响，推动了规范发展，降低了运营成本，促进了创新，为商业地产REITs在中国市场的落地和商业地产市场的健康发展提供了有力支持。
2 办公产业园区REITs产品发行案例
2.1 案例一：华安张江产业园REIT
上海作为中国的经济中心之一，拥有庞大的办公产业园与写字楼市场。近年来，随着商业地产REITs的逐步推广，越来越多的办公产业园项目尝试通过REITs模式开展融资和运营。本案例分析将重点分析华安张江产业园REIT。华安张江产业园REIT是国内首批、上海首单基础设施类REITs，于2021年6月上市发行。该产品底层资产为张江光大园和张润大厦，两个项目作为商务型产业园，入驻了包括互联网企业、电子、生物医药和新能源等一批科技类企业。
华安张江产业园REIT在架构设计上展现了充分的灵活性和创新性。它采用了“公募基金+资产支持”专项计划双层结构，既保证了REITs的流动性，又实现了对底层资产的有效控制。在税收筹划方面，华安张江产业园REIT充分利用了税收优惠政策，通过合理的税务规划降低了整体财务成本，有效提高了投资者的投资回报。此外，注重风险控制，通过严格的尽职调查、风险评估和风险管理措施，确保了项目的稳健运营。
该REIT底层资产作为国家级高科技产业园区的核心项目，具有良好的租金收益和出租率优势，经营方也积极发挥张江科学城区域平台效应，在招商及存量客户维护方面成绩卓著。园区内入驻了众多科技类企业，这些企业通常具有较高的成长性和盈利能力，为园区带来了稳定的租金收入和良好的市场前景。同时，张江光大园还享有优越的地理位置和完善的配套设施，进一步提升了其租金水平和出租率。这些优势特点为华安张江产业园REIT的发行提供了坚实的基础，也为投资者带来了可观的收益回报。
发行后，华安张江产业园REIT在市场上近三年的表现令人瞩目。其优异的业绩表现和稳健的运营策略赢得了投资者的广泛认可，并吸引了大量资金的涌入。在面临近期市场压力及大租户退租风险时，通过快速恢复出租率，实现持续平稳经营。当然，其成功经验也为后续商业地产REITs产品的发行提供了宝贵的借鉴和参考，推动了市场的进一步发展。
在税务筹划方面，团队深入研究了国家及地方税收政策，通过合理的税务结构设计，充分利用了税收优惠政策，如增值税即征即退、企业所得税减免等，有效降低了项目的税负成本，提升了项目盈利能力。此外，团队非常注重税务风险的防范，通过定期与税务部门沟通、及时申报纳税等方式，确保了税务合规性，降低了税务风险的发生概率。
在风险控制方面，华安张江产业园REIT建立了完善的风险管理体系。他们通过严格的尽职调查，对底层资产进行了全面的评估，确保了资产的质量和稳定性。同时，他们还制定了详细的风险评估模型，对可能面临的市场风险、信用风险、流动性风险等进行了充分的预测和评估。在风险管理措施上，采取了多元化的投资策略，降低了单一资产对整体投资组合的影响。此外，他们还建立了风险预警机制，对潜在风险进行实时监控和预警，确保了项目的稳健运营。
综上，华安张江产业园REIT在产品设计、经营管理、税务筹划和风险控制等方面都展现出了高度的专业性和创新性。其底层资产作为国家级高科技产业园区的核心项目，具有显著的租金收益和出租率优势，优质的经营管理也为投资者带来了可观的收益回报。同时，它的成功发行也为商业地产及办公产业园REITs市场的发展提供了有益借鉴。
2.2 案例二：博时招商蛇口产业园REIT
博时招商蛇口产业园REIT是国内首批基础设施公募REITs项目之一，也是粤港澳大湾区唯一的产业园区公募REITs项目。该REIT于2021年6月正式在深圳证券交易所上市，其底层资产主要为深圳蛇口约20.48万平方米的万海大厦、万融大厦等办公类产业园项目，其中在2023年继续扩募了光明加速器二期项目。
在产品结构设计上，博时招商蛇口产业园REIT同样采用“公募基金+资产支持”专项计划双层结构。以项目公司 100%股权和其他附属权益及衍生权益作为基础资产，设立招商蛇口博时产业园基础设施1期资产支持专项计划，发行基础设施资产支持证券。博时招商蛇口产业园REIT通过全额认购专项计划发行的基础设施资产支持证券，获得基础设施项目的全部所有权、控制权和处置权。博时招商蛇口产业园底层资产客户中包括蛇口产业园内的多个高科技企业，主要聚焦于新一代信息技术、文化创意、物联网和电子商务行业。在底层产品运营上，博时招商蛇口产业园REIT通过强有力的产业招商能力，在2023—2024年的市场波动中始终保持稳定的租金收入，避免了市场下行波动的影响。
在税务筹划方面，博时招商蛇口产业园REIT充分利用了国家对公募REITs的税收优惠政策，通过合理的税务筹划，优化了产品结构。同时，该REIT在经营管理上注重与地方政府的沟通协作，确保了产业园区的持续发展和优化，为投资者创造了长期稳定的投资价值。
在风险控制方面，博时招商蛇口产业园REIT同样采取了多元化的投资策略，在2023年实现扩募，优化投资组合，并建立了完善的风险预警系统，对市场风险、信用风险和流动性风险等进行实时监控，确保了投资组合的稳健性。
该REIT在合规性与监管方面，严格遵守中国证监会和交易所的相关规定，确保信息披露的透明度和及时性。在市场推广与销售策略上，团队通过对蛇口工业园转型发展的历程进行挖掘与重塑，将底层资产的特殊历史意义及经济价值进行深度挖掘，吸引了众多机构及投资者的关注。
博时招商蛇口产业园REIT的成功发行和运营，不仅盘活存量产业园重资产，提前收回投资资金，为产业园区的发展注入了新的活力，也为投资者提供了新的投资渠道，促进了区域经济的繁荣。展望未来，博时招商蛇口产业园REIT作为具有标志性意义的办公产业园REITs，一定能够坚持创新和稳健的经营理念，为投资者创造更大的价值，并推动产业片区的高质量发展。
2024年10月，招商基金蛇口租赁住房REIT已成功上市，在博时招商蛇口产业园REIT作为国内公募REITs首批发行和扩募项目推出后，招商蛇口全新租赁住房板块公募REITs平台，实现了招商蛇口在资产证券化领域实践的领先地位。
3 商业地产REITs在中国市场的落地策略
总体来看，以办公产业园为主要产品的商业地产资产管理方通过REITs实现轻重资产分离，重资产部分充分释放物业价值，实现出表回笼资金，提升ROE，将能够持续滚动实现更多优质项目投资开发。同时，对经营管理轻资产能力的建立与打造，更能够在当前竞争激烈的市场中建立 “护城河”，提升企业整体投资效益，因此具有很强的必要性及可操作性。通过前文分析，针对后续资产管理方成功开展REITs实践，提出以下策略建议。
3.1 资产选择与评估
在选择作为房地产投资信托（REITs）底层资产的商业地产项目时，必须特别关注那些能够提供稳定经营现金流和具备升值潜力的项目。产权方需要对潜在项目进行深入的评估，这包括但不限于地理位置的优越性、市场定位的准确性、租户质量的高低及租金水平的合理性[2]。通过这些详尽的评估步骤，确保所选资产具备良好的投资价值，从而吸引投资者并实现资产的长期增值。此外，评估过程中还应考虑项目的建筑质量、物业管理水平以及周边基础设施的完善程度，这些都是影响项目长期稳定运营的重要因素。
3.2 产品架构设计
设计一个合理的REITs产品架构至关重要，不仅需要确保产品结构的清晰和透明度，而且要能够满足不同投资者的多样化需求。产品架构设计应具备灵活性，以适应市场环境变化和投资者偏好转变，从而在竞争激烈的金融市场中保持竞争力[3]。同时，产品架构的设计还应考虑资金的筹集方式、投资策略的制定以及收益分配机制的合理安排，确保产品在满足投资者需求的同时，实现资产的高效运作。
3.3 税务筹划
合理利用国家对REITs提供的税收优惠政策进行税务筹划是降低投资者税收负担、提高产品吸引力的有效手段。通过精心规划，可以最大化地利用政策优势，确保投资者在享受投资收益的同时，承担尽可能低的税务成本[4]。此外，税务筹划还应考虑不同地区的税收政策差异，以及可能的税收法规变化，确保税务策略的长期稳定性和合规性。针对REITs产品的税收优惠措施主要体现在以下几个方面：
首先，在企业所得税方面，对于REITs项目中的收入，政府可能会采取特定的税收减免政策。例如，REITs将部分收益分配给投资者时，这些收益分配可能享受免税或减税待遇，从而降低REITs的税负压力。同时，对于REITs项目中的特定支出，如运营费用、维护费用等，也可能允许在计算企业所得税时进行加计扣除，进一步减轻企业负担[5]。
其次，在增值税方面，政府可能会对REITs项目中的资产转让、租赁等交易行为，给予增值税减免或优惠税率。这不仅可以降低REITs在运营过程中的税负成本，还有助于提高REITs项目的市场竞争力。
最后，为了鼓励REITs市场的发展，政府还可能出台其他税收优惠政策，如印花税减免、房产税优惠等。这些政策将进一步降低REITs产品的整体税负水平，吸引更多投资者参与其中。
值得特别注意的是，在享受税收优惠政策的同时，REITs项目必须严格遵守相关法规和政策要求。例如，REITs项目需要满足一定的投资比例、收益分配等条件，才能享受相应的税收优惠政策。因此，在筹备和运营REITs项目时，发行方和投资者需要充分了解并遵守相关政策规定，以确保项目的合规性和可持续发展[6]。
综上所述，新税务政策对REITs产品的税收优惠措施，将有助于降低发行方及投资者的总体税负水平，提高REITs项目的市场竞争力和吸引力。然而，在享受税收优惠政策的同时，需要严格遵守相关法规和政策要求，确保项目的合规性和可持续发展。
3.4 经营重点筹划
在REITs的经营过程中，需要对股权结构、租金价格、出租率等关键要素进行周密筹划。通过构建多元化的投资主体或稳定的股东结构，可以确保项目的长期稳定运营。此外，与重点优质租户签订长期租赁合同或建立更为紧密的产业关联度、提升服务黏性，不仅有助于确保租金收入的稳定性，还能提高出租率，从而保障项目的整体运营效益。同时，还应关注租户的行业背景和信用状况，避免因租户违约带来的经营风险。自2023—2024年以来，全国办公及园区市场持续呈现向下波动态势，系统性风险对项目经营带来的影响同样不可忽视[7]。
3.5 风险管控
为确保资产的保值和增值，构建一个完善的资产运营管理体系至关重要的。这不仅包括对项目进行严格的监管，确保每个环节都符合标准，还要求及时发现并应对可能出现的风险，防止问题扩大化。同时，制定相应的风险控制措施，对潜在风险进行深入评估和应对，以确保资产的安全和稳定增长[8]。此外，还应建立应急预案，对突发事件进行快速反应并采取有效措施，最大限度地减少可能造成的损失。通过这些措施，可以有效提高资产运营的效率和效果，确保资产的长期稳定发展。
3.6 合规性与监管
确保REITs产品的发行和运营严格遵守国家相关法律法规的要求至关重要。这不仅是为确保整个过程的合法性和合规性，更是为了保障投资者的合法权益，增强其信心。接受监管机构的监督，保证产品的合法合规，能够有效避免因违规操作而带来的法律风险和经济损失。此外，密切关注法律法规的变化，及时调整产品架构和运营策略，以确保产品始终符合最新的监管要求。只有这样，REITs产品才能在不断变化的市场环境中保持竞争力，为投资者创造稳定的收益[9]。
3.7 投资者关系管理
为构建一个有效的投资者关系管理体系，必须确保及时向投资者披露项目的运营情况与财务信息。通过透明的信息披露和积极主动的沟通策略，可以显著提升投资者对项目的信任度，从而为投资决策的顺利进行创造有利条件。此外，定期组织投资者见面会和项目参观活动也至关重要[10]。通过这种方式，投资者可以更深入地理解项目的内在价值和潜力，从而进一步加深他们对项目的了解和信任。总之，通过构建一个全面的投资者关系管理体系，结合透明的信息披露、积极的沟通以及定期的互动活动，可以有效提升投资者的信心和满意度，为项目的持续发展奠定坚实的基础。
3.8 市场推广与销售策略
制定有效的市场推广计划与销售策略，对于吸引投资者、维护投资者关系以及确保产品的顺利发行和良好的市场表现至关重要。通过精准的市场定位与有针对性的推广活动，可以提高产品的知名度和吸引力，从而在竞争激烈的市场中脱颖而出。同时，还应利用多种营销渠道，如线上广告、线下活动、媒体宣传等，全方位提升产品的市场影响力，吸引更多潜在投资者的关注。
通过上述策略的综合运用，地产产权方可以更好地把握REITs产品的发行机会，实现商业地产资产的高效流通和价值最大化。在政策支持和市场环境的共同推动下，中国商业地产REITs市场有望迎来更加广阔的发展前景。
4 结语
在当前的经济环境下，房地产投资信托（REITs）作为一种创新的金融工具，为商业地产的融资和运营提供了新的思路和解决方案。通过合理的产品架构设计、税务筹划、经营要点筹划、风险管控、合规性与监管以及投资者关系管理，REITs能够实现资产的高效运作与长期稳定发展。更重要的是，REITs产品作为打通包括产业园产品在内的商业地产全生命周期发展模式与投融资机制，促进产业园项目持续健康平稳运营，增强持续经营能力有着极其关键的作用。展望未来，随着政策的不断完善和市场的逐步成熟，REITs在中国的发展前景将更加广阔，写字楼等更多类型的成熟优质资产也或将逐步全方面打开，实现向资本市场的全面开放。政府和企业也应继续加强合作，共同推动REITs市场的健康发展，既为投资者提供更多优质的投资机会，又为商业地产的运营提供更加灵活和高效的融资渠道。我们有理由相信，未来，中国商业地产REITs市场的创新发展，将为投资者和整个经济带来更多的价值和机遇。
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